Fine del valore locativo in Svizzera: cosa cambia per te

Per decenni, ogni proprietario di un immobile ha dovuto pagare un'imposta su un canone fittizio fittizio, il valore locativo figurativo. Il 28 settembre 2025, il popolo svizzero ha approvato l'abolizione di questa imposta con il 57,7% dei voti. UBS Svizzera. Un cambiamento storico... ma i cui effetti concreti non saranno immediati: capire cosa sta cambiando, cosa sta scomparendo e cosa rimane vi permetterà di prendere decisioni migliori in materia fiscale e di gestione patrimoniale oggi stesso.

Consiglio del giorno: la regola d'oro

Il valore locativo è in linea di principio abolito, ma resta dovuto fino all'entrata in vigore prevista intorno al 2028: approfittate del periodo transitorio per ottimizzare le vostre detrazioni finché sono ancora valide.

Perché questo è importante

• Una revisione completa, non solo un piccolo aggiustamento. L'eliminazione del valore locativo imputato comporta l'eliminazione della maggior parte delle detrazioni fiscali precedentemente disponibili, comprese quelle per le spese di manutenzione e gli interessi sul mutuo. Non è una buona notizia: si perde con una mano ciò che si guadagna con l'altra.

• La finestra per le detrazioni è ancora aperta, ma per un periodo limitato. La riforma entrerà in vigore solo nel 2028, per consentire ai Cantoni di compensare le perdite di gettito fiscale. Fino ad allora, potrete continuare a dedurre le spese di ristrutturazione e manutenzione, nonché gli interessi passivi, come in precedenza.

• I dettagli cantonali devono ancora essere definiti. L'attuazione cantonale dell'imposta speciale sulle abitazioni secondarie deve ancora essere definita: base imponibile, aliquote e procedure. A seconda del cantone di residenza e della natura dell'immobile (residenza principale o secondaria), l'impatto fiscale sarà molto diverso. Può variare notevolmente da cantone a cantone.

Come applicarlo oggi: checklist in 5 passaggi

1. Verifica se hai in programma lavori di manutenzione o ristrutturazione. Molti proprietari di casa dovrebbero realizzare i loro progetti di ristrutturazione prima dell'entrata in vigore delle nuove normative per poter usufruire dei restanti benefici fiscali. Raiffeisen: pianifica questi lavori prima del 2028 per ridurre ulteriormente i costi.

2. Determina la tua situazione: residenza principale o secondaria. Le regole non sono le stesse. Le residenze secondarie saranno soggette a una nuova imposta cantonale sulla proprietà, le cui aliquote e procedure saranno stabilite cantone per cantone.

3. Se stai acquistando ora, chiedi informazioni sull'eccezione per i primi acquirenti. Chi acquista un immobile per viverci per la prima volta può detrarre una parte degli interessi del mutuo per dieci anni, fino a un massimo di 10.000 CHF all'anno per una coppia e 5.000 CHF per una persona single, con una riduzione del 10% sull'importo iniziale ogni anno. easyvote

4. Consultate il vostro fiduciario o consulente fiscale entro la fine del 2025-2026. La strategia migliore dipende dalla vostra aliquota marginale d'imposta, dal mutuo residuo e dal vostro cantone. Una valutazione personalizzata è essenziale. Questa consulenza non sostituisce una valutazione fiscale individuale.

5. Seguite le comunicazioni del vostro Cantone. Decisioni concrete in merito alla nuova imposta cantonale sugli immobili (seconde abitazioni) saranno prese gradualmente da qui al 2028. Abbonatevi alle comunicazioni dell'Amministrazione cantonale delle contribuzioni.

Errori comuni da evitare

• Non date per scontato che l'eliminazione sia già in vigore. La votazione ha avuto luogo, ma il valore locativo rimane tassabile fino all'entrata in vigore della riforma, probabilmente nel 2028. Non eliminate questa riga dalla vostra dichiarazione dei redditi prima dell'annuncio ufficiale.

• Non dimenticare che anche le detrazioni stanno scomparendo. Molti proprietari di casa si concentrano sull'eliminazione dell'imposta sul valore locativo, senza rendersi conto che anche le detrazioni per le spese di manutenzione e gli interessi passivi saranno in gran parte eliminate. Il guadagno netto varia a seconda della situazione individuale.

• Aspettare l'ultimo minuto per ristrutturare. Possiamo aspettarci un boom di ristrutturazioni last minute, che potrebbero aumentare significativamente la domanda di artigiani e far salire i prezzi. Raiffeisen: Pianificare in anticipo aiuta a evitare il surriscaldamento del mercato delle ristrutturazioni.

Mini esempio numerico

Situazione: Jean-Paul possiede una casa a Friburgo del valore di CHF 750.000, con un mutuo di CHF 300.000 al 2% (ovvero CHF 6.000 di interessi all'anno). Il valore locativo stimato è di CHF 18.000 all'anno. Prevede di spendere CHF 20.000 per la ristrutturazione della facciata.

Oggi (fino a ~2028)	Dopo la riforma
+CHF 18.000 tassati (valore locativo)	✅ Eliminato
– CHF 6.000 franchigia (interessi)	❌ Rimosso (tranne in circostanze eccezionali)
– Franchigia CHF 20.000 (lavori)	❌ Eliminato

Consiglio : effettuando i lavori di ristrutturazione prima del 2028, Jean-Paul risparmierà altri 20.000 CHF in detrazioni, che si traducono in circa 6.000-8.000 CHF di tasse, a seconda della sua aliquota marginale. Aspettare gli farebbe perdere definitivamente questo vantaggio.

Punti chiave da ricordare

Il valore locativo è destinato a scomparire, ma lo sono anche le detrazioni fiscali: il periodo transitorio fino al 2028 è un'opportunità da cogliere, non una mera formalità amministrativa.

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