Ende der fiktiven Mietwertberechnung in der Schweiz: Was ändert sich für Sie?

Jahrzehntelang musste jeder Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie eine Steuer auf eine fiktive Miete – den sogenannten „zugerechneten Mietwert“ – zahlen. Am 28. September 2025 stimmte die Schweizer Bevölkerung mit 57,7 % für die Abschaffung dieser Steuer. UBS Schweiz. Ein historischer Wandel … dessen konkrete Auswirkungen jedoch nicht sofort spürbar sein werden: Zu verstehen, was sich ändert, was wegfällt und was bleibt, ermöglicht Ihnen, schon heute bessere Entscheidungen in Steuer- und Vermögensangelegenheiten zu treffen.

Tipp des Tages – Die goldene Regel

Der Mietwert wird zwar grundsätzlich abgeschafft, bleibt aber bis zum für etwa 2028 geplanten Inkrafttreten weiterhin fällig: Nutzen Sie die Übergangszeit, um Ihre Abzüge zu optimieren, solange diese noch bestehen.

Warum das wichtig ist

• Eine komplette Überarbeitung, nicht nur eine kleine Anpassung. Mit dem Wegfall des fiktiven Mietwerts entfallen die meisten bisherigen Steuerabzüge – darunter auch die für Instandhaltungskosten und Hypothekenzinsen. Das ist nicht alles positiv: Man verliert mit der einen Hand, was man mit der anderen gewinnt.

• Die Möglichkeit, die Kosten abzusetzen, besteht noch, allerdings nur für eine begrenzte Zeit. Die Reform tritt erst 2028 in Kraft, damit die Kantone ihre Steuerausfälle ausgleichen können. Bis dahin können Sie Ihre Renovierungs- und Instandhaltungskosten sowie Ihre passiven Zinsen wie bisher absetzen.

• Die kantonalen Details müssen noch festgelegt werden. Die kantonale Umsetzung der Sondersteuer auf Zweitwohnungen – Steuerbemessungsgrundlage, Steuersätze und Verfahren – ist noch nicht endgültig geklärt. Je nach Wohnsitzkanton und Art der Immobilie (Haupt- oder Zweitwohnsitz) kann die Steuerbelastung sehr unterschiedlich ausfallen. Sie kann von Kanton zu Kanton erheblich variieren.

So wenden Sie es heute an – 5-Schritte-Checkliste

1. Prüfen Sie, ob Sie Instandhaltungs- oder Renovierungsarbeiten planen müssen. Viele Hausbesitzer sollten ihre Renovierungsprojekte vor Inkrafttreten der neuen Regelungen durchführen, um die verbleibenden Steuervorteile zu nutzen. Raiffeisen: Planen Sie diese Arbeiten vor 2028, um die Kosten weiter zu senken.

2. Ermitteln Sie Ihre Situation: Haupt- oder Zweitwohnsitz. Die Regelungen sind unterschiedlich. Zweitwohnsitze unterliegen einer neuen kantonalen Grundsteuer, deren Sätze und Verfahren kantonal unterschiedlich festgelegt werden.

3. Erkundigen Sie sich nach der Ausnahmeregelung für Erstkäufer, wenn Sie jetzt kaufen. Personen, die zum ersten Mal eine Immobilie zum Eigenbedarf erwerben, können einen Teil ihrer Hypothekenzinsen zehn Jahre lang absetzen – bis zu CHF 10.000 pro Jahr für Paare, CHF 5.000 pro Einzelperson, wobei sich der anfängliche Betrag jährlich um 10 % reduziert. easyvote

4. Konsultieren Sie bis Ende 2025/26 Ihren Treuhänder oder Steuerberater. Die optimale Strategie hängt von Ihrem Grenzsteuersatz, Ihrer Restschuld und Ihrem Kanton ab. Eine individuelle Beratung ist unerlässlich. Diese Hinweise ersetzen keine individuelle Steuerberatung.

5. Verfolgen Sie die Bekanntmachungen Ihres Kantons. Konkrete Entscheidungen zur neuen kantonalen Grundsteuer (Zweitwohnungen) werden bis 2028 schrittweise getroffen. Abonnieren Sie die Mitteilungen der kantonalen Steuerverwaltung.

Häufige Fehler, die es zu vermeiden gilt

• Gehen Sie nicht davon aus, dass die Abschaffung bereits erfolgt ist. Die Abstimmung hat zwar stattgefunden, der Mietwert bleibt jedoch bis zum Inkrafttreten der Reform, voraussichtlich 2028, steuerpflichtig. Entfernen Sie diese Zeile daher nicht vor der offiziellen Bekanntgabe aus Ihrer Steuererklärung.

• Vergessen Sie nicht, dass auch Abzüge wegfallen. Viele Hausbesitzer konzentrieren sich auf die Abschaffung der fiktiven Mietwertsteuer, ohne zu realisieren, dass auch die Abzüge für Instandhaltungskosten und passive Zinsen weitgehend wegfallen. Der Nettogewinn variiert je nach individueller Situation.

• Renovieren bis zur letzten Minute hinausgezögert. Wir können mit einem Boom bei Last-Minute-Renovierungen rechnen, was die Nachfrage nach Handwerkern deutlich erhöhen und die Preise in die Höhe treiben könnte. Raiffeisen: Frühzeitige Planung hilft, eine Überhitzung des Renovierungsmarktes zu vermeiden.

Kleines numerisches Beispiel

Situation: Jean-Paul besitzt ein Haus in Fribourg im Wert von CHF 750.000, das mit einer Hypothek von CHF 300.000 zu 2 % (d. h. CHF 6.000 Zinsen pro Jahr) belastet ist. Der geschätzte Mietwert beträgt CHF 18.000 pro Jahr. Er plant, CHF 20.000 für Fassadensanierungen auszugeben.

Heute (bis ca. 2028)	Nach der Reform
+CHF 18.000 versteuert (Mietwert)	✅ Gelöscht
– CHF 6.000 abzugsfähig (Zinsen)	❌ Entfernt (außer in Ausnahmefällen)
– CHF 20,000 Selbstbeteiligung (Arbeiten)	❌ Gelöscht

Tipp : Wenn Jean-Paul seine Renovierung vor 2028 durchführt, spart er weitere 20.000 CHF an Steuerabzügen – das entspricht je nach seinem persönlichen Steuersatz einer Steuerersparnis von etwa 6.000 bis 8.000 CHF. Würde er warten, ginge dieser Vorteil dauerhaft verloren.

Wichtige Punkte, die Sie sich merken sollten

Der Mietwert ist dem Untergang geweiht, aber auch die Steuerabzüge: Die Übergangszeit bis 2028 ist eine Chance, die es zu nutzen gilt, keine bloße administrative Formalität.

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