Immobilienkauf: Berechnen Sie Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis wie eine Schweizer Bank.

Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden und die Anzahlung ist bereit – aber wird die Bank zustimmen? In der Schweiz beurteilen Kreditgeber Ihre Kreditwürdigkeit nicht anhand aktueller Marktzinsen. Sie verwenden eine deutlich strengere Simulation, und wenn Sie diese verstehen, bevor Sie sich entscheiden, können Sie teure Enttäuschungen vermeiden.

Tipp des Tages – Die goldene Regel

Bevor Sie ein Kaufangebot abgeben, berechnen Sie Ihre theoretischen Ausgaben mit einem fiktiven Zinssatz von 5 % + 1 % des Immobilienpreises für die jährliche Instandhaltung: Die Gesamtkosten sollten ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen.

Warum das wichtig ist

• Schweizer Banken verwenden nicht den tatsächlichen Zinssatz. Obwohl die Hypothekenzinsen aktuell bei etwa 1,5 % bis 2 % liegen, berechnen Finanzinstitute Ihre Kreditwürdigkeit systematisch auf Basis eines theoretischen Zinssatzes von 5 % – eine Sicherheitsmarge, die sowohl die Bank als auch den Kreditnehmer im Falle steigender Zinsen schützt.

• Das Verhältnis von Schulden zu Einkommen ist ein Kreditvergabekriterium, keine Empfehlung. Übersteigen Ihre voraussichtlichen monatlichen Raten 33 % Ihres Bruttohaushaltseinkommens, wird ein Kreditantrag in den allermeisten Fällen abgelehnt, unabhängig von Ihrer Anzahlung oder Ihrer Bonität. Dieser Schwellenwert kann je nach Kreditgeber und Kreditnehmerprofil leicht variieren.

• Wer seine Bedürfnisse antizipiert, hat eine starke Verhandlungsposition. Kennt man sein tatsächliches Budget, kann man gezielt nach bezahlbaren Immobilien suchen, Zeitverschwendung bei nicht finanzierbaren Projekten vermeiden und mit soliden Zahlen zu Bankgesprächen erscheinen.

So wenden Sie es heute an – 5-Schritte-Checkliste

1. Beachten Sie den beabsichtigten Kaufpreis (z. B. CHF 800,000).

2. Berechnen Sie die Darlehenssumme: Preis – Ihre Mindestanzahlung von 20 % (davon maximal 10 % in einer Altersvorsorge der zweiten Säule). Beispiel: Darlehensbetrag: CHF 640.000.

3. Schätzen Sie die theoretischen jährlichen Zinsen: Darlehensbetrag × 5 %. Beispiel: CHF 640.000 × 5 % = CHF 32.000/Jahr.

4. Addieren Sie die theoretischen Instandhaltungskosten: Immobilienpreis × 1 %. Beispiel: CHF 800.000 × 1 % = CHF 8.000/Jahr. (Einige Banken verwenden 0,8 %, aber 1 % ist die gängigste Praxis.)

5. Vergleichen Sie anhand der Ein-Drittel-Grenze: Addieren Sie die beiden Beträge (CHF 40.000) und prüfen Sie, ob sie zusammen nicht mehr als ein Drittel Ihres jährlichen Bruttoeinkommens ausmachen. In diesem Fall wäre ein Bruttoeinkommen von mindestens CHF 120.000 pro Jahr erforderlich.

Die Tilgung (Kapitalrückzahlung) wird manchmal in die Bankberechnung einbezogen – fragen Sie Ihren Berater, da die Vorgehensweisen von Institut zu Institut unterschiedlich sind.

Häufige Fehler, die es zu vermeiden gilt

• Berücksichtigen Sie den aktuellen Marktzins. Ein beworbener Zinssatz von 1,8 % mag den Eindruck erwecken, die Immobilie sei leicht zu erwerben – für die Bank ist jedoch der Zinssatz von 5 % entscheidend. Dieser Unterschied kann von großer Bedeutung sein.

• Vergessen Sie nicht die Instandhaltungskosten. Viele Erstkäufer berücksichtigen bei ihren Berechnungen nur die Zinsen. Die Instandhaltungskosten von 1 % (6.000 CHF/Jahr bei einer Immobilie im Wert von 600.000 CHF) wirken sich erheblich auf das Verhältnis von Schulden zu Einkommen aus und sind selten zu vernachlässigen.

• Die Verwechslung von Netto- und Bruttoeinkommen ist ein häufiges Problem. Die Ein-Drittel-Grenze bezieht sich auf das Bruttoeinkommen des Haushalts (vor Steuern und Sozialversicherungsbeiträgen). Wer sein Nettogehalt zugrunde legt, überschätzt sein tatsächliches Einkommen und erlebt unangenehme Überraschungen.

Kleines numerisches Beispiel

Situation : Lucie und Marc, ein Paar, möchten eine Wohnung in Lausanne für CHF 750.000 kaufen. Ihre Anzahlung beträgt CHF 150.000 (20 %). Bruttohaushaltseinkommen: CHF 130.000/Jahr.

Arbeit	Berechnung	Jahresbetrag
Theoretisches Interesse (5%)	CHF 600.000 × 5%	CHF 30,000
Theoretisches Interview (1%)	CHF 750.000 × 1%	CHF 7,500
Gesamte theoretische Ladungen		CHF 37,500
Schwellenwert 1/3 des Bruttoeinkommens	CHF 130.000 ÷ 3	CHF 43,333

Wichtige Punkte, die Sie sich merken sollten

Die Bank vergibt Kredite nicht auf Basis der heutigen Zinssätze, sondern auf Basis Ihrer Rückzahlungsfähigkeit, falls die Zinssätze auf 5 % steigen: Führen Sie diese Berechnung durch, bevor Sie sich in eine Immobilie verlieben.

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