Guida completa: Acquistare la prima casa in Svizzera nel 2025
- contact269677
- 21 nov 2025
- Tempo di lettura: 21 min
Il sogno di possedere una casa in Svizzera è un desiderio accarezzato da tempo da molte famiglie. Con tassi ipotecari che dovrebbero rimanere interessanti anche nel 2025 e un mercato immobiliare dinamico, questo potrebbe essere il momento perfetto per compiere questo passo. Questa guida completa vi accompagnerà passo dopo passo nell'acquisto del vostro primo immobile, dalla messa al sicuro dei vostri risparmi fino alla procedura notarile.
SOMMARIO
1. Perché acquistare nel 2025? Il contesto del mercato svizzero
Situazione del mercato immobiliare svizzero
Entro il 2025, il mercato immobiliare svizzero presenterà diverse caratteristiche favorevoli per chi acquista per la prima volta:
Tassi ipotecari interessanti: i tassi di interesse SARON oscillano tra l'1,5% e il 2%, mentre i mutui a tasso fisso a 10 anni variano da circa il 2,2% al 2,8%. Nonostante un leggero aumento rispetto agli anni precedenti, queste condizioni rimangono storicamente favorevoli.
Prezzi degli immobili: il prezzo mediano di un immobile in Svizzera si aggira intorno ai 1.100.000 franchi svizzeri, sebbene vi siano notevoli differenze regionali. A Zurigo e Ginevra, i prezzi sono superiori del 40% alla media nazionale, mentre in alcuni cantoni periferici gli immobili sono più economici del 30%.
Andamento dei prezzi degli affitti: gli affitti nei centri città continuano ad aumentare, rendendo l'acquisto sempre più attraente rispetto all'affitto a lungo termine. Una famiglia che paga 2.500 CHF di affitto al mese potrebbe finanziare un immobile del valore di 800.000-900.000 CHF con spese simili.
Vantaggi dell'acquisto ora
Stabilità dei costi: a differenza degli affitti, che fluttuano in base all'inflazione, le rate del mutuo rimangono prevedibili.
Accumulo di ricchezza: ogni rimborso aumenta il tuo patrimonio.
Vantaggi fiscali: Detrazione degli interessi del mutuo e delle spese di manutenzione
Protezione contro l'inflazione: i prezzi degli immobili seguono generalmente l'andamento del mercato.
Libertà di progettazione: personalizza la tua casa secondo i tuoi desideri.
2. Sono pronto ad acquistare? Autovalutazione
Domande chiave che dovresti porti
Stabilità professionale: sei impiegato a tempo indeterminato da almeno due anni? Le banche preferiscono contratti di lavoro a tempo indeterminato e un reddito stabile. I lavoratori autonomi devono dimostrare tre anni di attività imprenditoriale con solidi bilanci.
Situazione familiare: la tua situazione è stabile? L'acquisto da parte di una coppia non sposata richiede ulteriori accordi legali (patto tra azionisti, distribuzione delle azioni).
Orizzonte temporale: Prevedi di rimanere nella zona per almeno 5 anni? L'acquisto di un immobile comporta costi di acquisizione (5-10% del prezzo) che si ripagano solo nel tempo.
Potenziale di risparmio: è possibile costituire un cuscinetto finanziario oltre al capitale proprio? Si consiglia di conservare un importo pari a sei mesi di spese come riserva per eventi imprevisti.
I 5 pilastri del test di stabilità
✅ Reddito stabile : impiego permanente o lavoro autonomo consolidato
✅ Capitale proprio : almeno il 20% del prezzo di acquisto disponibile
✅ Rapporto debito/reddito : spese future inferiori al 33% del reddito lordo
✅ Riserve di emergenza : CHF 20.000-30.000 (escluse le azioni)
✅ Progetto di vita : almeno 5 anni di impegno locale
Se soddisfi almeno 4 delle 5 condizioni, probabilmente sei pronto per diventare proprietario di una casa.
3. Capitale proprio: la linfa vitale dell'azienda
Quanto è effettivamente necessario?
Regola di base: è necessario versare almeno il 20% del prezzo di acquisto come capitale proprio. Per un immobile del valore di CHF 800.000, ciò equivale a CHF 160.000.
Struttura patrimoniale:
Almeno il 10% in attività liquide pure (depositi bancari, titoli) = CHF 80.000
Il 10% può provenire dal secondo pilastro (LPP) = CHF 80.000
Fonti di capitale azionario approvate
1. Risparmi personali
Il tuo conto di risparmio, il tuo conto corrente o la tua liquidità disponibile. È la fonte più semplice e comoda.
2. Esistenza di un secondo pilastro (LPP)
Puoi utilizzare il patrimonio pensionistico della tua azienda per acquistare la tua residenza principale.
Vantaggi:
Aumenta il tuo potere d'acquisto immediato
Riduce le rate mensili del mutuo
Svantaggi:
Riduce il reddito pensionistico futuro (una riduzione di circa il 10% per ogni 100.000 CHF prelevati).
Tassato come reddito nell'anno di pagamento (aliquota fiscale ridotta, ma impatto fiscale reale)
Non può essere riutilizzato per 5 anni dopo la rivendita.
Obbligo di reintegro in caso di vendita (tranne dopo 50 anni o in caso di pensionamento)
Calcolo dell'impatto: un prelievo di CHF 100.000 all'età di 40 anni potrebbe ridurre la tua futura pensione di CHF 400-500 al mese. Questo aspetto deve essere valutato in base alla tua strategia di pianificazione previdenziale.
3. Esistenza di un terzo pilastro (3a)
I tuoi risparmi privati bloccati possono essere utilizzati per acquistare la tua residenza principale.
Condizioni:
Pagamento possibile ogni 5 anni
Trattamento fiscale favorevole (aliquota d'imposta ridotta)
L'importo è spesso limitato (50.000-80.000 CHF, a seconda della durata dell'iscrizione).
4. Donazione o anticipo di eredità
I tuoi genitori possono sostenerti finanziariamente. Ci sono due opzioni:
Donazione diretta: nessun rimborso, ma verrà preso in considerazione nelle future eredità.
Prestiti familiari: devono essere documentati e riconosciuti dalla banca.
Attenzione: le donazioni di importo elevato possono causare tensioni familiari durante le procedure di successione. Fate autenticare i termini del testamento.
5. Impegno del secondo pilastro
Alternativa al pagamento: depositi il tuo LPP come garanzia senza prelevarlo.
Vantaggi:
Metti al sicuro il tuo reddito pensionistico
Nessuna imposta immediata
Flessibilità futura
Svantaggi:
Rate del mutuo più elevate (si prende in prestito più soldi)
Costi complessivi più elevati (tassi di interesse più elevati nel tempo)
Tabella comparativa: ritiro LPP vs. impegno
criteri | Ritiro LPP | Promessa LPP |
Capitale proprio effettivo | Sì, aumenta il tuo 20% | No, per favore resta alla cassa. |
Canoni mensili | ✅ Ridotto | ❌ Più alto |
Pensione futura | ❌ Ridotto del 10-15% | ✅ Conservato |
tassazione | Imposta immediata (ridotta) | Nessuna tassa |
Costi totali | Meno interesse | Più interesse |
flessibilità | Durata limitata (periodo di blocco di 5 anni) | Preferibilmente |
Il nostro consiglio: un prelievo è vantaggioso se hai meno di 40 anni e un reddito stabile. Un pegno è adatto a chi ha 50 anni e più e desidera garantire il proprio reddito pensionistico.
4. Prendi familiarità con le tue opzioni finanziarie.
Le 3 regole d'oro delle banche svizzere
Regola 1: Equità (20%)
Come discusso sopra. Essenziale e non negoziabile nel 99% dei casi.
Regola 2: Il rapporto debito/PIL massimo (33%)
Le spese per l'alloggio non devono superare un terzo del reddito lordo .
Calcolo dei costi teorici (calcolo di convenienza):
Il tasso di interesse del mutuo è stato calcolato al 5% (tasso di interesse teorico, non tasso di interesse effettivo).
Rimborso: 1% dell'importo del prestito all'anno
Spese e manutenzione: 1% del valore dell'immobile
Un esempio concreto di un immobile del valore di CHF 800.000:
Capitale proprio: CHF 160.000 (20%) Ipoteca: CHF 640.000 (80%)
Quote annuali teoriche:
Interessi (teoricamente 5%): 640.000 × 5% = CHF 32.000
Ammortamento (1%): 640.000 × 1% = CHF 6.400
Manutenzione/spese (1%): 800.000 × 1% = CHF 8.000
Costi annuali totali: CHF 46.400
Reddito minimo richiesto: 46.400 ÷ 33% = CHF 140.600 lordi/anno o circa CHF 11.700 lordi/mese
Regola 3: Rimborso (riduzione del debito)
È necessario ammortizzare (rimborsare) il debito ipotecario entro un periodo massimo di 15 anni , fino a quando non raggiunge il 65% del valore dell'immobile .
Due tipi di ammortamento:
Diretto: paghi direttamente alla banca e il tuo debito diminuisce.
Vantaggio: nel tempo paghi meno interessi.
Svantaggio: Minori detrazioni fiscali
Indirettamente: si versa denaro in un terzo pilastro correlato che garantisce il mutuo.
Vantaggio: Doppia detrazione fiscale (interessi + 3a)
Vantaggio: accumulare risparmi pensionistici
Svantaggio: il ritorno sull'investimento 3a deve superare il tasso di interesse affinché sia vantaggioso.
Il nostro consiglio: l'ammortamento indiretto è generalmente più efficiente dal punto di vista fiscale per i redditi medi e alti.
Simulatore: quanto posso prendere in prestito?
Metodo rapido:
Prendi il tuo reddito lordo annuo.
Moltiplica per 33% = il tuo carico massimo
Dividi per 6,4% = la tua capacità di credito
Aggiungere capitale proprio (20%) = prezzo massimo di acquisto
Esempio con un reddito lordo di CHF 120.000:
120.000 × 33% = CHF 39.600 commissioni massime/anno
39.600 ÷ 6,4% = CHF 618.750 limite di credito
618.750 ÷ 80% = 773.400 CHF prezzo massimo di acquisto
Ottimizzare la tua capacità di credito
Strategie legali per rafforzare la tua causa:
Acquisti congiunti in coppia: sommando i vostri redditi, raddoppiate quasi il vostro potere d'acquisto.
Saldare i debiti: annullare prestiti auto, contratti di leasing e carte di credito
Aumenta il tuo capitale: con una quota del 20% riduci debiti e spese.
Reddito aggiuntivo stabile: bonus regolari, tredicesima mensilità, reddito da locazione
Stipulare un prestito congiuntamente con un parente: genitori, fratelli (attenzione alle conseguenze legali)
5. Scegli il tipo di proprietà giusto
Casa o appartamento: il grande dilemma:
L'appartamento (PPE - condominio)
Vantaggi:
✅ Prezzo d'ingresso più basso (CHF 500.000-900.000 a seconda della regione)
✅ La manutenzione delle strutture esterne è affidata al team DPI.
✅ Costi di manutenzione prevedibili e condivisi
✅ Spesso in una posizione migliore (vicino ai centri cittadini)
✅ Più facile da rivendere
Svantaggi:
❌ Pagamento mensile dell'indennità di alloggio (200-500 CHF)
❌ Decisioni collettive per grandi progetti
❌ Meno privacy e libertà di progettazione
❌ Dipendenza dalla gestione dei DPI
Ideale per: acquirenti alla prima esperienza, coppie senza figli, persone che apprezzano la vicinanza al centro città e la facilità di gestione.
La casa indipendente
Vantaggi:
✅ Completa libertà creativa
✅ Giardino privato e spazio esterno
✅ Nessuna spesa condominiale
✅ Privacy e tranquillità
✅ Potenziale di espansione
Svantaggi:
❌ Prezzo di acquisto elevato (CHF 800.000-1.500.000)
❌ Manutenzione interamente a tuo carico
❌ Spese impreviste più frequenti (tetto, facciata, giardino)
❌ Significativo sforzo amministrativo
❌ Spesso più lontano dai centri.
Ideale per: famiglie con bambini, persone in cerca di indipendenza, persone con un budget sufficiente e i mezzi per mantenere l'immobile.
Nuovo vs. Vecchio: analisi comparativa:
L'immobile è nuovo o ha meno di 5 anni.
Vantaggi:
✅ Non sono richiesti lavori per 10-15 anni
✅ Standard energetici attuali (risparmio sul riscaldamento)
✅ Garanzia del produttore (5-10 anni)
✅ Possibilità di personalizzazione individuale (superfici)
✅ Massime detrazioni fiscali
Svantaggi:
❌ Prezzo al m² superiore del 15-25%
❌ Quartieri che a volte sono "in costruzione"
❌ Servizi standardizzati
❌ I costi di proprietà di un condominio vengono spesso sottovalutati all'inizio.
Budget tipico: 900.000-1.200.000 CHF per un nuovo appartamento di 4,5 locali alla periferia della città.
La proprietà più vecchia (15+ anni):
Vantaggi:
✅ Prezzo al m² inferiore del 15-25%
✅ Aree residenziali consolidate con infrastrutture
✅ Potenziale prestigio e fascino
✅ Negoziazione spesso possibile
✅ Visibilità reale dell'ambiente circostante
Svantaggi:
❌ Lavori di ristrutturazione richiesti (50.000-150.000 CHF)
❌ L'efficienza energetica potrebbe essere migliorata
❌ Standard obsoleti (elettricità, isolamento)
❌ Possibili difetti nascosti
Budget tipico: 650.000-900.000 CHF per un vecchio appartamento di 4,5 locali + 80.000 CHF per la ristrutturazione.
La nostra raccomandazione si basa sul profilo
Prima casa con budget limitato (CHF 500.000–700.000): → Appartamento vecchio, in posizione strategica, alla periferia della città + ristrutturazione graduale
Coppia giovane senza figli (CHF 700.000-900.000): → Appartamento ben posizionato, quasi nuovo (3,5-4,5 locali)
Famiglia con bambini (CHF 900.000-1.200.000): → Casa nuova in periferia o spazioso appartamento nuovo
Budget confortevole (CHF 1.200.000+): → Casa indipendente di nuova costruzione o ristrutturata in una posizione ricercata
6. Spiegazione del finanziamento ipotecario
Tipi di mutuo disponibili
1. Mutuo a tasso fisso
Principio: si garantisce il tasso di interesse per un periodo fisso (2, 5, 10, 15 anni).
Prezzi attuali 2025:
2 anni: 1,8% – 2,2%
5 anni: 2,0% – 2,5%
10 anni: 2,2% – 2,8%
15 anni: 2,5% – 3,0%
Vantaggi:
✅ Sicurezza e prevedibilità assolute
✅ Protezione contro l'aumento dei tassi di interesse
✅ Pianificazione del budget semplificata
Svantaggi:
❌ Nessuna riduzione quando i tassi di interesse scendono
❌ Penali per rimborso anticipato
❌ Tassi di interesse a breve termine leggermente più elevati
Ideale per: individui avversi al rischio, budget limitati e coloro che prevedono un aumento dei tassi di interesse.
2. Mutuo SARON (variabile)
Principio: il tasso d'interesse viene adeguato trimestralmente in base al tasso d'interesse medio giornaliero svizzero (BNS di riferimento).
Tasso di interesse attuale 2025: 1,5% – 2,0%
Vantaggi:
✅ Tasso di interesse iniziale più basso
✅ Approfitta di tassi di interesse più bassi
✅ Nessuna commissione di rimborso
✅ Massima flessibilità
Svantaggi:
❌ Rischio di aumenti di prezzo imprevisti
❌ Budget variabile
❌ Stress in tempi di incertezza
Ideale per: budget confortevole con una certa flessibilità, orizzonte di investimento a breve-medio termine, profilo dinamico.
3. Mutuo multi-tranche (strategia mista)
Il principio è questo: si divide il prestito in più tranche con scadenze diverse.
Esempio basato su CHF 600.000:
Tranche 1: CHF 200.000 in 2 anni (1,9%)
Tranche 2: CHF 200.000 in 5 anni (2,3%)
Tranche 3: CHF 200.000 in 10 anni (2,6%)
Vantaggi:
✅ Attenuazione del rischio di tasso di interesse
✅ Rifinanziamento flessibile e scaglionato
✅ Ottimizzazione a lungo termine
Svantaggi:
❌ Gestione più complessa
❌ Richiede l'osservazione del mercato
Ideale per: acquirenti intelligenti con un orizzonte di investimento a lungo termine e il desiderio di ottimizzazione.
Strategia di finanziamento nel contesto
Contesto 2025 – Tassi moderati ma in leggero aumento:
Il nostro consiglio: strategia 50/30/20
50% fisso per 5-7 anni (sicurezza)
30% fisso per 10 anni (stabilità a lungo termine)
20% in SARON (opportunità se il prezzo scende)
Questo approccio trova un equilibrio tra sicurezza e flessibilità.
Confronta le offerte: non accontentarti della prima!
I principali attori del mercato ipotecario svizzero:
Banche cantonali: condizioni competitive, servizio locale, flessibilità moderata
Grandi banche (UBS, CS, Raiffeisen): offerte digitali, possibilità di negoziazione per importi maggiori.
Banche online ( Hypotheca.ch , ecc.): commissioni competitive, processo digitale al 100%
Assicurazione sulla vita: tariffe molto competitive, condizioni rigorose
Fondi pensione: vantaggi per i soci, tariffe agevolate
Metodo di confronto:
Richiedi da 3 a 5 preventivi contemporaneamente.
Confronta il tasso di interesse annuo effettivo (incluse le commissioni).
Controlla le commissioni di elaborazione (0-1.000 CHF)
Analizzare la flessibilità (smorzamento, aumento).
Offerta di negoziazione: 0,1% su CHF 600.000 = risparmio di CHF 600 all'anno!
Consiglio: le banche spesso adattano le loro offerte per adeguarle a quelle dei concorrenti. Mostra loro le tue migliori offerte da negoziare.
7. La ricerca dell'immobile ideale
Definisci i tuoi criteri di priorità
Metodo dei tre cerchi:
Cerchio 1 – Criteri non negoziabili:
Numero minimo di pezzi
Area geografica (comune/raggio)
Budget massimo assoluto
Tipologia di immobile (condominio/casa)
Distretto 2 – Criteri importanti ma flessibili:
Vicino ai trasporti pubblici
Condizioni generali dell'immobile
Allineamento e luminosità
Posti auto
Distretto 3 - Criteri bonus:
Vista, balcone, giardino
Servizi di alta qualità
Equipaggiamento speciale
Consiglio: non cercare l'immobile "perfetto". Non esiste. Punta a un immobile che soddisfi l'80% dei tuoi criteri più importanti.
Dove si può effettuare una ricerca efficace?
Piattaforme essenziali:
Immoscout24.ch – Leader di mercato, la più ampia scelta
Homegate.ch – Interfaccia utente intuitiva, buona copertura
Comparis.ch – Confronto di più sedi
Anibis.ch – Privati, occasioni occasionali
Siti web di agenzie pubblicitarie locali – Contenuti esclusivi prima della distribuzione generale
Strategie vincenti:
✅ Crea notifiche personalizzate su qualsiasi piattaforma.
✅ Controlla ogni giorno : le migliori offerte si esauriscono entro 48-72 ore.
✅ Registrati nelle liste d'attesa degli enti locali.
✅ Rete personale : informa i tuoi contatti sulla tua ricerca
✅ Acquisizione sul campo : identifica le aree target e stabilisci un contatto diretto
Visite: Lista di controllo dei punti da controllare
Prima della visita:
Esplora i dintorni su Google Maps (negozi, scuole, livelli di rumore).
Consulta gli orari dei trasporti pubblici.
Consultare la mappa catastale (servitù, zone).
Durante la visita – checklist:
📋 Esterno e edificio:
Condizioni della facciata (crepe, umidità)
Tetto e grondaie
Aree comuni (pulizia, manutenzione)
Cantina, deposito biciclette, posto auto
📋 Interni - Dati tecnici:
Finestre (doppi/tripli vetri, condizioni)
Riscaldamento (tipologia, età, consumo)
Isolamento acustico (test con colpi sul muro)
Alimentazione (numero di prese, scatola di distribuzione)
Impianti sanitari (pressione dell'acqua, acque reflue)
Ventilazione (ventilazione meccanica, aria condizionata)
📋 Interni - Comfort:
Luminosità (in diversi momenti della giornata)
Volume e altezza del soffitto
Disposizione pratica della stanza (percorsi di traffico)
Condizioni dei pavimenti e delle pareti
magazzinaggio
📋 Dintorni:
Inquinamento acustico (stradale, ferroviario, residenziale)
Opposto
Orientamento (sole del mattino/sera)
Visualizzazione
Consiglio: visitate la zona in una sera infrasettimanale e nel fine settimana per assaporare la vera atmosfera.
Documenti da richiedere
Prima di presentare un'offerta, richiedi questi documenti al venditore/agenzia:
✅ Estratto del catasto – Proprietario legale, servitù, ipoteche
✅ Mappe catastali – Confini esatti, accesso
✅ Regolamenti sulla proprietà condominiale - Quando un condominio
✅ Verbali delle ultime 3 assemblee generali – Lavori approvati, controversie
✅ Dichiarazione dei pagamenti del sussidio per l'alloggio – importo, fondo di ristrutturazione
✅ Attestato di Prestazione Energetica (APE) – Consumi, Raccomandazioni
✅ Fatture aggiornate – garanzie, qualità
✅ Certificato amianto/piombo – se l’immobile è vecchio
✅ Piano di sviluppo – potenziale edilizio, misure di protezione
Rifiuto di presentare un documento = segnale di allarme : non ignorarlo!
8. Fai un'offerta e negozia.
Analizza il prezzo richiesto
Processo di valutazione in quattro fasi:
1. Confronta i prezzi di mercato.
Cerca 5-10 immobili simili che sono stati venduti di recente (negli ultimi 6-12 mesi).
Adattarsi alle condizioni, alla posizione e ai servizi
Calcola il prezzo medio al metro quadro nella regione.
2. Determinare il carico di lavoro richiesto.
Elencare eventuali ristrutturazioni recenti (avvenute negli ultimi 5 anni).
Richiedi 2-3 preventivi per lavori più grandi.
Per una ristrutturazione completa si prevede di pagare tra i 1.000 e i 1.500 CHF al metro quadro.
3. Analizzare il contesto di vendita
Durata dell'annuncio (più di 3 mesi = margine di trattativa)
Motivo della vendita (fase urgente = pressione da parte del venditore)
Numero di visite e offerte concorrenti
4. Controllare le transazioni ufficiali.
Alcuni cantoni pubblicano i prezzi di vendita effettivi.
Per referenze, contattare gli agenti locali.
La strategia di negoziazione
In Svizzera la regola generale è: margine di negoziazione del 3-8% a seconda del contesto.
Quando negoziare solo una piccola quantità (0-3%):
Molto ricercato nelle zone ad alta richiesta.
Il prezzo è già interessante rispetto al mercato.
Diverse offerte concorrenti
Il venditore non aveva fretta.
Quando sono consigliabili ulteriori trattative (5-10%):
Vecchio edificio che necessita di ristrutturazione
Questa offerta è online da oltre 3 mesi.
mercato degli acquirenti
Il venditore è motivato (trasloco, divorzio)
Tecnica dell'offerta progressiva:
Prima offerta: Prezzo dell'offerta - 8%
"Dopo l'analisi di mercato e la stima del carico di lavoro richiesto..."
Se la controfferta viene rifiutata: prezzo dell'offerta - 5%
"Per raggiungere questo obiettivo rapidamente, possiamo procedere come segue..."
Offerta finale: Prezzo di vendita - 3%
"Questa è la nostra migliore e definitiva offerta, pacchetto di finanziamento pronto."
Esempio concreto:
Prezzo quotato: CHF 850.000
Offerta 1: CHF 780.000 (-8%)
Offerta 2: CHF 810.000 (-4,7%)
Accordo: CHF 825.000 (-2,9%)
Risparmio: CHF 25.000
Formalizzare l'offerta di acquisto
Una volta negoziato il prezzo, questo deve essere registrato per iscritto:
Contenuto del contratto di acquisto:
Identità dell'acquirente
Indirizzo esatto e descrizione dell'immobile
Prezzo concordato e condizioni di pagamento
Data desiderata per la firma presso lo studio notarile
Data di proprietà
Prerequisiti (finanziamenti, permessi)
Periodo di validità dell'offerta (7-14 giorni)
Prerequisiti essenziali:
Ottenimento del finanziamento bancario (tempi: 30-45 giorni)
"Questa offerta è subordinata alla garanzia di un finanziamento ipotecario per un importo di XXX CHF alle condizioni di mercato."
Permesso di acquisto (se la persona è straniera ai sensi della Lex Koller)
Tempi di elaborazione: 2-4 mesi a seconda del cantone
Permesso di costruire (se sono previsti lavori)
Specificare il tipo di lavoro previsto.
Vendita dell'immobile attuale (se applicabile)
"Soggetto alla vendita della nostra proprietà in..."
Importante: in assenza di condizioni sospensive, il tuo impegno è definitivo. In caso di recesso, perderai la caparra (di solito il 10% del prezzo, ovvero CHF 80.000 per un immobile del valore di CHF 800.000).
Gestire situazioni competitive
Se più acquirenti sono interessati:
❌ Da evitare:
Offerta emotiva oltre il budget
Abbandonare le precondizioni attraverso la fretta
Accettare una scadenza per la firma troppo breve
✅ Da fare:
Dimostra la tua serietà: fascicolo bancario pre-approvato
Suggerisci un appuntamento per la firma veloce.
Siate flessibili per quanto riguarda la data di consegna delle chiavi.
Aggiungi una lettera personale al venditore (funziona!).
Offrire un acconto leggermente più alto.
La lettera al venditore: un metodo collaudato in Svizzera! Spiega in una pagina perché questo immobile si adatta al tuo stile di vita. I venditori spesso attribuiscono grande importanza alle esigenze personali, soprattutto quando si tratta di immobili di proprietà.
9. Procedure amministrative fino alla firma
Fase 1: Accettazione dell'offerta (Giorno D)
Il venditore accetta la tua offerta per iscritto. Il contratto di acquisto è firmato da entrambe le parti.
Da questo momento in poi:
Depositare l'acconto (5-10%) su un conto di deposito a garanzia.
Attiva le tue condizioni sospensive
Avviare il processo di finanziamento
Fase 2: Preparazione del fascicolo per il mutuo (dal giorno 1 al giorno 7)
Documenti da portare in banca:
📄 Oggetti personali:
Prova di identità (passaporto o carta d'identità)
Permesso di soggiorno (se cittadino straniero)
Certificato di matrimonio/unione civile (se si tratta di una coppia)
Storia familiare (se ci sono bambini)
📄 Documenti professionali:
le ultime 3 buste paga
Contratto di lavoro
Certificato del datore di lavoro
Per i lavoratori autonomi: gli ultimi 3 bilanci annuali + dichiarazioni dei redditi.
📄 Documenti finanziari:
le ultime 3 dichiarazioni dei redditi
Certificati di contribuzione al secondo e terzo pilastro del sistema pensionistico
Estratti conto bancari dal conto di risparmio
Dichiarazione patrimoniale (titoli, polizze assicurative)
Elenco dei debiti esistenti (prestiti, leasing)
📄 Documenti di proprietà:
Contratto di acquisto firmato
Gamma completa di annunci immobiliari
Planimetrie del sito
Estratto dal catasto
Apprezzamento (a volte fornito dalla banca)
Suggerimento: prepara tutti questi documenti in anticipo in una cartella digitale. Questo ti farà risparmiare 1-2 settimane.
Fase 3: Analisi bancaria e accordo di base (da 7 a 30 giorni dopo)
La banca sta esaminando la tua richiesta:
Prova di reddito e stabilità
Calcolo del rapporto debito-reddito
Valutazione immobiliare (valutazione interna o commissionata)
Analisi del rischio
Due possibili esiti:
✅ Impegno di principio: la banca approva il finanziamento a determinate condizioni.
Riceverai una lettera di conferma.
Condizioni: firma definitiva, nessun cambiamento di situazione
Validità: solitamente 3-6 mesi
❌ Rifiuto o condizioni insufficienti:
Chiedi le motivazioni specifiche.
Presentare domanda immediatamente presso altre banche.
Valuta la possibilità di modificare la tua offerta (aumentando il capitale).
In caso di ripetuti rifiuti: attiva la clausola di riserva del finanziamento per annullare l'acquisto senza penali.
Fase 4: Completamento del finanziamento (dal giorno 30 al giorno 45)
Una volta raggiunto un accordo:
Firmare l'offerta di mutuo finale
Scegli la tua strategia sui tassi di interesse
Specifica i tuoi beneficiari (assicurazione sulla vita)
Stipulare le polizze assicurative obbligatorie:
Assicurazione sugli edifici (obbligatoria, spesso cantonale)
Assicurazione sulla vita (richiesto dalla banca)
Assicurazione spese legali (consigliata)
Fase 5: Appuntamento con il notaio (dal giorno 45 al giorno 60)
Prima della firma:
Il notaio ti invierà l'atto di vendita (2 settimane in anticipo).
Leggilo attentamente e poni le tue domande.
Si prega di controllare tutti gli importi e le date.
Si prega di verificare la disponibilità dei fondi.
Il giorno della firma:
Chi è presente?
Loro (gli acquirenti)
Il/I venditore/i
Il notaio
Possibilmente: Agente immobiliare, consulente
Durata: 1-2 ore
Procedura:
Lettura completa del contratto di acquisto
Spiegazione delle clausole importanti
domande e risposte
Firme di tutte le parti
Consegna simbolica della chiave (o data posticipata)
Documenti firmati:
Atto di vendita certificato
Cessione del mutuo (in caso di recesso)
Dichiarazione di rilascio (se vecchio mutuo)
Autorizzazione bancaria per i trasferimenti
Spese notarili : CHF 1.500 - 3.000 a seconda del cantone e della complessità.
Fase 6: Registrazione nel registro fondiario (dal giorno 60 al giorno 90)
Il notaio si occuperà della registrazione:
Trasferimento della proprietà a tuo nome
Registrazione delle ipoteche
Eliminazione delle vecchie tariffe
Riceverai quindi:
Estratto del catasto a tuo nome
Conferma della registrazione dell'ipoteca
🎉 Congratulazioni, ora sei ufficialmente proprietario di una casa!
Fase 7: Consegna delle chiavi e dell'inventario
Se la firma viene consegnata in un secondo momento:
Organizzare una visita congiunta al sito.
Scatta fotografie delle condizioni dell'immobile.
Annotare le letture dei contatori (acqua, elettricità, gas).
Verificare che tutti i dispositivi funzionino correttamente.
Raccogli tutte le chiavi, le carte d'identità e i telecomandi.
Ottenere le istruzioni di installazione.
Documenti che il venditore deve fornire:
Garanzie dei dispositivi
Fatture per servizi recentemente resi
Contatti per artigiani (tecnico del riscaldamento, elettricista)
Codici di accesso e punti di accesso (tastiera, garage, cantina)
Progetti tecnici (elettrici, idraulici)
10. Costi nascosti che devi assolutamente considerare
Oltre al prezzo di acquisto, dovresti includere nel tuo budget anche i seguenti costi, spesso sottovalutati:
Costi di acquisizione (5-10% del prezzo)
Per un immobile del valore di CHF 800.000:
Lavoro | Folla | Dettagli |
imposte di successione | 16.000-24.000 CHF | 2-3% a seconda del cantone (Ginevra, Vaud). |
Spese notarili | 2.000-3.000 CHF | Contratto di acquisto, registrazioni |
tasse catastali | 800-1.200 CHF | Registrazione catastale |
Valutazione immobiliare | 800-1.500 CHF | Su richiesta della banca |
Intermediazione (se agenzia) | 0-24.000 CHF | 0-3% a seconda dell'accordo (spesso del venditore). |
Costi totali di acquisizione | 20.000-54.000 CHF | 2,5–6,7% del prezzo |
Differenze cantonali: Ginevra e Vaud hanno le imposte sul trasferimento immobiliare più elevate (3%). Svitto e Zugo quelle più basse (0%).
Costi di trasloco
Ditte di traslochi professionali: CHF 2.000-5.000 a seconda delle dimensioni e della distanza del trasloco.
Noleggio camion + aiutanti: 500-1.000 CHF
Scatole e materiali: 200-500 CHF
Disattivazione/installazione del servizio: 200-400 CHF (Internet, elettricità)
Budget medio: 3.000-6.000 CHF
Costi di sviluppo e attrezzature
Un compito spesso trascurato! Avrai bisogno di:
Cucina attrezzata (se non già inclusa): CHF 15.000-40.000
Apparecchi di illuminazione: CHF 2.000-5.000
Tende/Tapparelle: CHF 2.000-5.000
Lavori di verniciatura/piccole riparazioni: CHF 3.000-8.000
Arredi aggiuntivi: CHF 5.000-15.000
Elettrodomestici: CHF 3.000-8.000
Budget medio: CHF 30.000-80.000 (a seconda delle condizioni dell'immobile e delle vostre esigenze)
Commissioni ricorrenti annuali
Per il tuo budget mensile:
Lavoro | Importo annuo (CHF 800.000) |
tassi ipotecari | 12.800 CHF (2% di 640.000) |
ammortamento | CHF 6.400 (1% obbligatorio) |
Assicurazione dell'edificio | 800-1.200 CHF |
Assicurazione di responsabilità civile/Assicurazione spese legali | 400-600 CHF |
Spese condominiali (se applicabili) | 3.000-6.000 CHF |
Manutenzione/Riparazioni | 4.000–8.000 CHF (0,5–1%) |
Riscaldamento/Acqua/Elettricità | 3.000-5.000 CHF |
Tassa sui rifiuti/sull'acqua | 500-800 CHF |
Imposte sulla proprietà | Varia a seconda del cantone |
Valore locativo (tasse) | Secondo il reddito |
TOTALE mensile | 2.600-3.500 CHF |
Confronto con l'affitto: queste spese sostituiscono l'affitto, ma sono più facili da pianificare nel tempo.
Fondo di riserva raccomandato
Creare una rete di sicurezza per gli eventi imprevisti:
Anno 1: CHF 20.000-30.000 (attrezzature, piccole riparazioni) Anni successivi: CHF 10.000-15.000 (riparazioni, lavori di manutenzione importanti)
Esempi di eventi imprevisti comuni:
Sostituzione caldaia: CHF 15.000-25.000
Riparazione del tetto (quota di proprietà dell'appartamento): CHF 10.000-30.000
Danni causati dall'acqua: CHF 5.000-15.000
Sostituzione finestre: CHF 800-1.200/finestra
11. Lista di controllo finale prima dell'acquisto
30 giorni prima della firma
✅ Finanziamento:
Ricevuto l'accordo bancario definitivo
Confermata la strategia sui tassi di interesse
polizze assicurative completate
Capitale proprio disponibile e verificato
✅ Informazioni legali:
Contratto di acquisto ricevuto e attentamente esaminato
Estratto dal catasto verificato e aggiornato
Servitù e tasse incluse
Leggi le normative sui DPI (se sei il proprietario del tuo appartamento)
✅ Tecnologia:
Seconda visita alla proprietà completata
In caso di incertezza, si ricorre alla consulenza di un esperto.
Lavori necessari preventivati
Se necessario, richiedere preventivi per la ristrutturazione.
7 giorni prima della firma
✅ Amministrazione:
Confermata la nomina del notaio
Documenti di identità validi
Metodo di pagamento per le commissioni organizzate
Invio della disdetta del contratto di locazione in corso (termine rispettato)
✅ Finanze:
Fondi disponibili per le spese notarili
Imposte di trasferimento previste nel bilancio
Il deposito cauzionale è stato versato su un conto di deposito a garanzia.
✅ Pratico:
Traslochi organizzati
Servizi pubblici contattati (elettricità, internet)
Assicurazione sulla casa/responsabilità civile inclusa
Confermato il budget per lo sviluppo
D-Day (firma)
✅ Porta con te:
Documenti di identità originali
Storia familiare (se applicabile)
libretto degli assegni o dati bancari
Elenco delle domande per il notaio
Macchina fotografica (per inventario in caso di consegna immediata)
✅ Per controllare durante la lettura:
Prezzo di vendita equo
La tua identità scritta correttamente
Data di proprietà
Elenco delle attrezzature incluse
Importo e condizioni dei mutui
✅ Da richiedere al notaio:
Termine ultimo per la registrazione nel registro fondiario
Copia del documento certificato
Informazioni di contatto per ulteriori domande
12. I 10 errori fatali che dovresti assolutamente evitare
❌ Errore n. 1: fare la spesa fino al massimo del budget
Trappola: contraggono prestiti fino al limite del rapporto debito/reddito del 33%.
Rischio: non c'è spazio per eventi imprevisti, aumenti dei prezzi, cali di reddito, lavori inaspettati.
✅ Soluzione: mantenere un margine di sicurezza del 10-15%. Se puoi prendere in prestito 800.000 CHF, punta a 700.000 CHF.
❌ Errore n. 2: Trascurare le tariffe e la manutenzione
Insidia: concentrarsi esclusivamente sui tassi di interesse del mutuo quando si pianifica il budget.
Rischio: i costi (DPI, manutenzione, riscaldamento) ammontano a ulteriori 400-600 CHF/mese.
✅ Soluzione: calcola il costo totale di proprietà (TCO): interessi + ammortamento + commissioni + manutenzione + tasse.
❌ Errore n. 3: svuotare completamente la seconda colonna
Trappola: prelievo completo dal conto LPP per massimizzare la quota azionaria.
Rischio: riduzione della pensione di vecchiaia del 15-20%, minore copertura assicurativa in caso di invalidità, obbligo di reintegrazione in caso di vendita.
✅ Soluzione: utilizzare solo il 50% del proprio LPP massimo e dare priorità al terzo pilastro.
❌ Errore n. 4: acquistare senza visitare il quartiere
Trappola: Amore a prima vista durante una singola visita un sabato mattina.
Rischio: scoprire gli inconvenienti (strada rumorosa, quartiere difficile) solo dopo l'acquisto.
✅ Soluzione: Visita il quartiere tre volte: la mattina di un giorno feriale, la sera e il fine settimana. Parla con i vicini.
❌ Errore n. 5: abbandonare le competenze tecniche
Trappola: "L'immobile sembra essere in buone condizioni, quindi perché pagare 1.000 CHF per una perizia di stima?"
Rischio: dopo l'acquisto si constata che sono necessari lavori per un valore di CHF 50.000 (tetto, facciata, umidità).
✅ Soluzione: investire 1.000-1.500 CHF in una valutazione immobiliare per ogni immobile con più di 20 anni. Questo spesso porta a una riduzione del prezzo.
❌ Errore n. 6: Inosservanza delle normative sui DPI
Trappola: non leggere le 40 pagine del regolamento condominiale.
Rischi: divieto di affitto, progetti fuori budget, regole restrittive (animali domestici, orari di apertura).
✅ Soluzione: leggi il regolamento completo del PSA e gli ultimi 3 verbali dell'assemblea generale. Sono la bibbia del tuo comproprietario.
❌ Errore n. 7: scegliere solo la tariffa più bassa
Trappola: scegliere SARON con l'1,5% invece di un'obbligazione a tasso fisso a 5 anni con il 2,3%.
Rischio: se i tassi di interesse salgono al 4%, le spese aumenteranno di CHF 1.000/mese.
✅ Soluzione: quando si richiede un prestito, dare priorità a garanzie che costituiscano almeno il 60% dell'importo del prestito, soprattutto se si dispone di un budget limitato.
❌ Errore n. 8: Trascurare la tassazione
Insidia: mancata previsione delle implicazioni fiscali dell'acquisto (valore locativo, revoca dell'LPP).
Rischio: spiacevole sorpresa al momento della presentazione della prima dichiarazione dei redditi (+3.000-5.000 CHF di tasse).
✅ Soluzione: consultare uno specialista fiscale prima di acquistare o utilizzare simulatori cantonali.
❌ Errore n. 9: acquisto congiunto senza contraccezione
Insidia: acquistare una proprietà mentre si convive senza un contratto scritto.
Rischio: in caso di separazione o decesso, non esiste alcuna tutela legale. Ciò può dare luogo a notevoli controversie ereditarie.
✅ Soluzione: redigere un patto parasociale o un contratto di società autenticato da un notaio che stabilisca quanto segue:
Distribuzione delle azioni (50/50 o in base ai depositi)
Chi paga cosa?
Conseguenze di una separazione
Diritto reciproco di prelazione
❌ Errore n. 10: Agire in modo avventato per paura di perdere l'opportunità
Trappola: fare un'offerta senza pensarci, perché "altri 5 acquirenti sono interessati".
Rischio: acquistare un immobile troppo caro, inadatto o con difetti nascosti.
✅ Soluzione: Pensateci sempre dopo un acquisto. Se l'immobile viene venduto, potrebbe non essere quello giusto. Si presenteranno altre opportunità.
Conclusione: il tuo percorso verso la proprietà della casa
Acquistare la prima casa in Svizzera è ancora un obiettivo raggiungibile nel 2025, con un'attenta preparazione. Riassumiamo i passaggi più importanti:
I 5 pilastri del successo
Finanze solide : 20% di capitale proprio + rapporto debito/capitale proprio < 33% + cuscinetto di sicurezza
Ricerca sistematica : criteri chiari, visite multiple, competenza tecnica
Finanziamento ottimizzato : confronto delle offerte, strategia di tasso di interesse su misura
Negoziazione ben ponderata : analisi di mercato, offerta ragionata, condizioni sospensive.
Visione a lungo termine : bilancio completo, pianificazione delle spese, piano di vita coerente
Cronologia realistica
Mesi 1-3: Costituzione del fondo azionario, definizione del progetto, prequalificazione bancaria
Mesi 4-6: Ricerca attiva, visite, offerta di acquisto
Mesi 7-8: Finanziamento finale, procedure amministrative
Mese 9: Firma del contratto e trasloco
Budget totale previsto (valore dell'immobile CHF 800.000)
Prezzo di acquisto: CHF 800.000
Capitale proprio: CHF 160.000 (20%)
Costi di acquisizione: CHF 25.000-50.000 (3-6%)
Ristrutturazione/Conversione: CHF 30.000-80.000
Riserva di sicurezza: CHF 20.000-30.000
Budget totale da raccogliere: CHF 235.000-320.000
I tuoi prossimi passi
✅ Questa settimana:
Calcola la tua capacità creditizia con il nostro simulatore.
Controlla i tuoi asset LPP e 3a con i tuoi fondi pensione.
Sfoglia gli annunci immobiliari nelle aree di tuo interesse
✅ Questo mese:
Chiedere a 2-3 banche una qualificazione preliminare.
Fissa un appuntamento con un consulente indipendente per i mutui.
Definisci i tuoi criteri di acquisto specifici
✅ In 3 mesi:
Organizza le tue prime visite
Affina il tuo budget in base alle tue spese effettive.
Prepara la tua domanda di sovvenzione completa.
Risorse utili
Calcolatrice online
Informazioni ufficiali
Associazioni e consigli
💬 Hai bisogno di supporto individuale?
Ogni situazione è unica. Non esitate a contattarci per una consulenza:
Un mediatore di mutui indipendente
Un consulente finanziario specializzato nel settore immobiliare
Un notaio per gli aspetti legali
Un esperto tecnico per immobili antichi
🎯 Il tuo obiettivo è a portata di mano!
Migliaia di famiglie svizzere acquistano una casa ogni anno. Con una solida preparazione, un approccio sistematico e la giusta consulenza, anche tu potrai presto unirti a loro.
Benvenuti all'avventura dell'acquisto di una proprietà in Svizzera! 🏡
Questo articolo è stato aggiornato l'ultima volta nell'ottobre 2025. Prezzi, commissioni e termini e condizioni cambiano regolarmente. Si prega di verificare sempre le informazioni con professionisti certificati prima di prendere una decisione di acquisto.
📌 Aggiungi questo articolo ai preferiti e condividilo con i tuoi cari che si stanno preparando al loro primo acquisto!
Altri articoli su Facilimmo.ch :
Confronto dei migliori mutui nel 2025 (in arrivo)
Come usare il secondo pilastro: una guida completa (in arrivo)
I 20 distretti più promettenti della Svizzera romanda (in arrivo)
Calcolo del rendimento di un investimento locativo (disponibile a breve)
Commenti